盼呀盼...三上建設花蓮預售屋「三上御景」終於在2022年9月4日正式公開了，樓高15樓，總共99戶，在花蓮算是不小的新建案，是三上建設插旗花蓮房市的首案；趁著8月下旬陪親友潛銷期賞屋的機會，Mark小編也實地參觀了「三上御景」的樣品屋，且事後彙整了前後期研究心得寫成看房筆記，在此與讀者們分享！
1.建案基本介紹
「三上御景」為三上建設在花蓮市大遠百生活圈的預售屋，也是其花蓮新建案的第一案， 基地位在花蓮市中正路315巷內，成旅晶贊飯店的後面，屬於優質的「靜巷住宅」(註1)
就小編實地的觀察結果：
三上御景位處遠東百貨商業精華區，附近林森路商圈及民國路商圈本身就很熱鬧，加上中正路、中華路、中山路構成的三中商圈，飲食購物、逛街、銀行辦事更加便利；三上御景基地附近的賣場商家林立，寶雅、全聯、屈臣氏平常走路散步就可到，7-11、全家便利商店、中華市場、郵局、二信及gogoro電動機車服務站都在方圓內；三上御景鄰近花蓮市四大園區：花蓮文創園區、鐵道文化園區、又一村文化園區及6000坪的田埔生態園區，建商宣稱機車4分鐘內皆可達，日常休閒散步放鬆很方便；九年國中國小都是步行學區，對年輕家庭接送不構成壓力，連太平洋海景也觸手可及！
土地分區：住商用商業區
樓層規劃：1棟 / 地上 15 層 / 地下 2 層
建案戶數：住家 96 戶 / 店面 3 戶
格局規劃：2房(26坪)、2+1房(28坪)、3房(30-40坪)、4房(45坪)、店面(50坪)
停 車 位 ：平面式停車位 38 個、機械式 54 個 (車位配比：1比0.92)
基地位置：花蓮市中正路315巷 (成旅晶贊飯店後方)
基地面積：約 510 坪
開工日期：2022 年 7 月
完工日期：預計 2025 年 12 月
建設公司：三上建設
營造公司：德群營造
建造執照：花建執照字第109A0304-02號
(基地位置在成旅晶贊飯店後方、舊寶雅中正店後方旁邊)
社區三條聯外路徑：
1. 經中正路336巷，接中正路(全國電子)。
2. 經和平路405巷，接和平路(中華市場)。
3. 經中正路315巷2弄，右轉中福路，接中華路(7-11)。
(註1) 「靜巷住宅」：理想的「靜巷住宅」乃是位於市區繁榮商圈附近，通常是主幹道的次1條或次2條道路，不直接面臨大馬路，但步行只要3~5分鐘就能到達商店、賣場或是公車站等，同時享有安靜的居住環境又不失生活便利性。
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2.大樓外觀圖
3.建案基地位置介紹
如圖所示，「三上御景」基地剛好位於舊寶雅、全聯、屈臣氏、二信、警局、郵局、二間7-11、全家便利商店、及中華市場的中心點！
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說明：以下數據除了取自Google地圖之外，皆為小編實際騎車、開車實測結果！
【賣場】
全聯(中正店)：走路 5 分鐘、騎機車 1 分鐘
7-11(鑫花蓮門市)：走路 3.5 分鐘 (過和平路)
7-11(蓮成門市)：走路 3.5 分鐘
全家(中福店)：走路 2.5 分鐘
寶雅(中正店)：走路 2.5 分鐘 (2022年9月已遷往中正二店-中正路192號，現為停車場)
屈臣氏：走路 4 分鐘 (過和平路)
遠百愛買(花蓮店)：走路 10 分鐘、騎機車 2 分鐘、開車 4 分鐘
中華市場：走路 2.5 分鐘 (過和平路)
重慶市場：騎機車 2.5 分鐘
【學校】
中正國小：走路 6 分鐘、騎機車2.5分鐘(含等紅綠燈時間)
國風國中：走路 12 分鐘、騎機車3.5分鐘(含等紅綠燈時間)
【存款取款】
國泰世華ATM(全聯)：走路 5 分鐘
中信銀ATM(7-11)：走路 3.5 分鐘
台新銀行ATM(全家)：走路 2.5 分鐘
花蓮二信ATM(主里分社)：走路 2.5 分鐘
郵局ATM(中華路)：走路 6 分鐘、騎機車2.5分鐘(含等紅綠燈時間)
【園區/景點/公園/綠地】建商文宣說4分鐘4大園區，看起來是真的！
花蓮文創園區：走路 7 分鐘、騎機車 1.5 分鐘
鐵道文化園區：騎機車 3.5 分鐘、開車 5 分鐘
又一村文創園區：走路 9 分鐘、騎機車 2 分鐘
田埔生態園區：騎機車3.5分鐘 (國風國中對面)
太平洋公園：騎機車3.5分鐘、開車 3 分鐘
東大門夜市：騎機車 3 分鐘
日出香榭大道：騎機車 2.5 分鐘
4.建案棟別座向、景觀分析
A戶、B戶、C戶、D戶 四戶朝西北，面向遠東百貨及中央山脈，有山景；其實D戶側邊也可以看到海景！
E戶、F戶、G戶 三戶則朝東南，面向太平洋，有海景！
5.單一戶別的格局分析
G戶是規劃 39.4 坪3房2廳2衛，以這樣的坪數來規劃3房算是很適中的，G戶也是現場1:1展示屋的格局，來檢視一下看建商是如何規劃的吧...
G戶的座向朝東南，客廳大陽台、客房、主臥房(含廁所)三點都有採光，因此也有遠眺海景的絕佳優勢！另外主臥廁所也有開窗；光線能入二廳二房，算是不錯的設計！
小編 Mark 這邊還有建商的車位圖及其他房型的家配格局圖，如果您需要更詳細的資料可以加入小編的FB臉書社團(花蓮預售屋交流)，或是加入 LINE 好友向 Mark 索取喔！
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6.新聞相關報導
在一個機會下小編參觀另一個火車站前新建案「超綻」(聯懋建設)的時候，知道了「洄瀾雙城開發計畫」，小編回來之後研究了一下網路上的相關新聞報導及文件資料，發覺其中有一項計畫竟然跟「三上御景」有著關連性，小編還蠻訝異的，在此跟讀者們分享一下。
花蓮房市利多題材：洄瀾雙城開發計畫 (洄瀾星空城)
「三上御景」鄰近「花蓮日出觀光香榭大道」(註2)，連接「東大門夜市」，將直接受惠這件與其相關、最新的政府公共重大建設，洄瀾雙城開發計畫。
「洄瀾雙城開發計畫」主體可概分為兩處主要基地：一處位於花蓮火車站及其周邊土地，包括站前與站後，面積約為23公頃(洄瀾車站城)；另一處則位於花蓮東大門夜市及其周邊土地(含觀光香榭大道)，面積約為18公頃(洄瀾星空城)；兩處基地面積總計超過40公頃。透過新舊車站地區的整體規劃，以雙核心(洄瀾車站城及洄瀾星空城)發展模式，與花蓮縣政府共同推動，展望建構國際級觀光門戶，未來勢必延續蘇花改的成功發展模式，為花蓮地區帶來更大效益及競爭力。
(迴瀾星空城 圖片：台鐵)
洄瀾雙城開發計畫是台鐵局資產活化過程中的重要里程碑，台鐵局已於2021年1月14日與花蓮縣政府正式簽約，總計約41公頃的鐵道資產活化開發，是花蓮縣境內規模最大的更新再開發計畫，未來能結合軌道經濟、TOD、車站城市的規劃理念，逐步落實花蓮邁向國際觀光門戶計畫的願景，這也肯定會為三上御景所在區域帶來外溢利多效益！
(註2)「花蓮日出觀光香榭大道」位於鬧區自由街上，始於中華路端(花蓮文創園區)，終於南濱路端(南濱公園日出廣場/東大門夜市)，乃花蓮縣政府斥資5億元將花蓮紅毛溪加蓋，中間步道及兩側車道以大理石鋪造，車道路面刻意地朝兩側住家傾斜「坡度約在6%至9%」，為其特色！下次去香榭大道散步的時候，記得注意體驗一下喔......現在晚上已有很多人在那裡跳廣場健身舞了。
7.建案的優缺點
(1) 「三上御景」的基地方方正正，市中心位置，花蓮房市蛋黃區，台九線交通四通八達，生活機能很完全，居住便利性無庸置疑；特別的是其位處鬧區繁華商圈中，卻又可藏身靜巷內，回家可以真正放鬆！
(2) 「三上御景」跟花蓮其他新建案一樣也採用相對安全的Prosafe(柱中柱)專利抗震工法，在地震容易造成大樓倒塌的"軟弱層"（大樓一樓處）其柱體採用「柱中柱」耐震系統工法做結構安全之有效加強，賞屋時可以詢問代銷業務進一步了解，相信會給花蓮潛在大樓購屋者更大的防震信心，特別是在20180206花蓮地震之後，購屋者更加看重建築耐震度的問題，否則您在花蓮敢買大樓住宅嗎？其實在1999年「921大地震」後，政府修訂法規提高建物耐震標凖，所以921地震以後的新建物普遍皆能抗震，根據規定，耐震度必須達到五級！(花蓮在2004年以前興建的老建案中古屋都沒有達到此耐震標準，耐震能力普遍不足喔！)因此預售屋挑選有信譽、有品牌的建設公司，只要按圖施工，不偷工減料，所謂的Prosafe柱中柱或其他制震系統，都是在原來100分的設計圖面上，再加強再加分，也能讓一般民眾買屋買得更加安心！
(3)「三上御景」使用的設備(標配)都是業界領先且國際知名的品牌，連小編一位宜蘭的房仲朋友來看了也嚇一跳，例如花蓮首創日本原裝進口松下(Panasonic)廚具、林內牌(Rinnai)廚房用設備、流理臺下自動冷熱水(愛惠浦)、BWT全棟淨水設備、TOTO衛浴、還有隔音耐髒地板等，都是一流的建材！我覺得Panasonic那個上方液壓緩衝碗盤架蠻酷的！
(4) 「三上御景」以上述的條件，特殊的地理位置及生活環境，價格可能會不低；果然建商開出32~35萬/坪的價位，每坪單價就比同一區域、早半年以上推出之其他五個新建案高一些(但比中華路上的「富貴傳家」低，也比火車站前的「超綻」33~36萬/平低)，要能接受，潛在購屋者必須要能認同社區位置的地段價值及靜巷環境，也要能接受建商三上建設的優質品牌及未來施工的監造品質，也就是說要能看見「三上御景」的整體價值，我認為這是可以評估的，建議可以安排一趟賞屋行程、了解建案規畫內容再來作深入比較！
# 富貴傳家.....32~36萬/坪
# 木沐川........26.8~36萬/坪
# 家福春天.....26.7~33萬/坪
# 夢想A+.......25.8~34萬/坪
# 中原學賦.....25~33萬/坪
# 中原特區.....25~30萬/坪
(5)「三上御景」的出入巷道之一，和平路405巷，稍嫌窄了一點，走路、騎機車都沒問題，但若兩旁住家有停車，二輛汽車在此會車可能就要注意慢行一下喔！
此預售屋已於2022年9月4日正式對外公開，聽說潛銷賣得不錯，超出建商預期。後續小編將會繼續努力以揪團「共同賞屋議價」的方式來協助網友面對建商，絕對比個人單打獨鬥洽談來得有利，否則有意願購屋者只能受限於建商的公開標價；有努力就有機會，試試看吧，讓我們一起揪團來爭取建商的優惠方案！
若您想要藉由賞屋行程更多瞭解此建案的內容，以便進一步評估，歡迎點擊下列按鈕預約賞屋機會(Google表單)！
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